Auszug aus dem Gutachten des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Zweifamilienhaus, EG, unterkellert, ausgebautes DG und Pkw-Garage in Rosenstraße 5, 85417 Marzling Grundbuch: Marzling Blatt: 2882 Gemarkung: Marzling Flurstück-Nr.: 431/4 Gebäude- und Freifläche zu 723m² Verkehrswert: 685.000 € Wertermittlungsstichtag: 23.04.2026 Grundstücksbeschreibung Lage: Westlich grenzt Marzling direkt an das Stadtgebiet der Großen Kreisstadt Freising an. Nachbargemeinden sind Zolling und Langenbach, Eitting und Oberding im Landkreis Erding. Wohn- bzw. Geschäftslage: als Wohnlage gut geeignet, als Geschäftslage nicht geeignet, als Gewerbelage bedingt geeignet Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Überwiegend wohnbauliche Nutzung topographische Grundstückslage: leicht hängig Erschließungszustand Straßenart: Ortsstraße mit geringem Verkehr Straßenausbau: Fahrbahn geteert einseitig Gehweg Höhenlage zur Straße: ansteigend Anschlüsse für Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung in der Straße: Strom Wasser (Anschluss an die Gemeinde-Wasserversorgung) Kanal (Anschluss an die Gemeinde-Abwasserentsorgung) Telefon/Internet (Glasfaser) Gas Kabel-TV Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Einseitiger Grenzanbau des Gebäudes 2 (Garage) kein Grenzanbau des Gebäudes 1 (Hauptgebäude) Gebäudebeschreibung Zweifamilienhaus Baujahre: Wohngebäude (Bauteil 1): 1957 Erweiterung (Bauteil 2): 1978 Wohnfläche: 175 m² Nutzungsart: Wohnhaus, freistehend, unterkellert, Erdgeschoss, Dachgeschoss ausgebaut, Dachraum (Speicher) ist nicht ausbaufähig Konstruktionsart: Ziegel-Massivbauweise Ausstattung: Wesentliches Zubehör ist nicht vorhanden. Zustand: Dem Baujahr und der Erweiterung entsprechend renovierungsbedürftig Besondere Bauteile: Eingangstreppe, KeIleraußentreppe, überdachter Balkon, tlw. überdachte Terrasse Ausführung und Ausstattung Fundamente: Beton Umfassungswände: KeIlergeschoß: Beton Erd- und Dachgeschoss: Ziegel Innenwände: Ziegel Geschossdecken: Kellergeschoss: Beton Erdgeschoss (Bauteil 1): Beton Erdgeschoss (Bauteil 2): Holzbalken Energieausweis/-pass: Von den Eigentümern wurde auszugsweise eine Energieklassifizierung für Wohngebäude unter Anwendung des HypZert Tools vorgelegt. Energieklasse von Primärenergiebedarf: 290 bis 310 kWh/(m²a) Endenergiebedarf: 260 bis 280 kWh/(m²a) Geschosstreppen: EG - DG: Holzkonstruktion, Holz-Geländer und -handlauf, Teppichbelag auf Tritt- und Setzstufen KG - EG: Beton mit Fliesen, Metallhandlauf DG - Speicher: Holzeinschubtreppe Fußböden: Fliesen, Teppich, Holzparkett, Holz-Dielen, Teppich, PVC, Laminat, Estrich Innenansichten: EG allgemein: Verputz mit Anstrich und Tapeten tlw. Küche: Fliesenspiegel an Objektwand Bad 1: Fliesen (9-Reihen hoch), Putz / Anstrich WC, Bad 2: Fliesen (raumhoch) DG allgemein: Verputz mit Anstrich Dusche/WC: Fliesen (raumhoch) KG: allgemein: Verputz mit Anstrich Deckenflächen: EG/ DG: Holz-Nut-Federbretter tlw., Putz mit Anstrich tlw. KG: Putz mit Anstrich tlw., Anstrich auf Beton tlw. Türen: Haustüre: Holztüre, Glasausschnitt Innentüren: Holztüren mit Füllungen tlw., Holztüren glatt tlw., Glasausschnitt tlw., Holzzargen, Metalltüren (KG) tlw. Fenster: Holz-Fenster tlw. (Isolierverglasung, Einfachverglasung tlw.), Kunststoff-Fenster tlw., Kunststoff-Rollläden tlw. (Isolierverglasung) Kamin: Mauerwerk mit Innenrohr, Kaminkopf Blechverkleidung Elektroinstallation: durchschnittlich Sanitäre Installation EG: Bad 1 Sanitärobjekte: Einbau-Badewanne, Waschbecken Farbe: rosa Armaturen: einfach EG: Bad 2 Sanitärobjekte: Einbau-Duschwanne, Hänge-WC, Einbauspülkasten, Waschbecken Farbe: rosa Armaturen: normal EG:WC Sanitärobjekte: Stand-WC, Vorwandspülkasten, Waschbecken Farbe: beige Armaturen: normal DG: Dusche/WC Sanitärobjekte: Stand-WC, Vorwandspülkasten, Waschbecken, Einbau-Duschwanne Farbe: weiß Armaturen: normal KG: WC Sanitärobjekte: Stand-WC, Druckspüler Farbe: weiß Armaturen: einfach Heizung: Zentralheizung mit Gas, Gastherme, Standspeicher, Heizkörper Warmwasser: über Zentralheizung Anmerkung: Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass vom Sachverständigen keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasserversorgung, Elektro etc.) vorgenommen wurden. Dach und Außenverkleidung Dachkonstruktionen: Holzdach, Pfetten aus Holz, Sparren aus Holz, Träger aus Holz Hinweis: keine Wärmedämmung zwischen den Sparren. Dachform: Wohnhaus: Sattel- bzw. Giebeldach Eingangsvorbau: Pultdach Dacheindeckung: Betonpfannen, engobiert (Fabr. Braas) Dachrinnen- /Fallrohre: Kupferblech Fassade: verputzt mit Anstrich, Faserzementplatten (Westfassade ) Sockel: verputzt, Anstrich Mängel: vorhanden (siehe Gutachten) Pkw-Garage Baujahre: Garage (Bauteil 1): 1965 Erweiterung (Bauteil 2): 1979 Bruttogrundfläche: 36 m² Nutzungsart: Garage, freistehend, Erdgeschoss, nicht unterkellert Hinweis: Das Bauteil (Garage) war bei der Ortsbesichtigung nicht zugänglich Konstruktionsart: Ziegel-Holz Massivbauweise Ausstattung: Wesentliches Zubehör ist nicht bekannt. Zustand: Die bauliche Anlage ist augenscheinlich in einem ausreichenden bis mangelhaften Zustand. Ausführung und Ausstattung Fundamente: Beton Umfassungswände: EG: Ziegel Besonderer Hinweise: Der Nachweis über die Eigenschaft der an der Grundstücksgrenze errichteten Außenwand als Brandwand wurde nicht vorgelegt. Geschossdecken: Holzbalken Innenansichten: vermutlich Verputz mit Anstrich Deckenflächen: vermutlich Verputz mit Anstrich Garagentor: Deckenschwingtor mit Metallauflage Fenster: Glasbausteine Elektroinstallation: einfach Dach und Außenverkleidung Dachkonstruktionen: Holzdach, Pfetten aus Holz, Sparren aus Holz, Träger aus Holz Dachform: Nebengebäude Dacheindeckung: Well-Dachplatten Dachrinnen-/ Fallrohre: Kupfer Fassade: verputzt incl. Anstrich Sockel: verputzt, Anstrich Mängel: vorhanden (siehe Gutachten) Außenanlagen Versorgungsanlagen (Strom, Gas, Wasser, Telefon I Internet) Entwässerungsleitung mit Kanalanschluss Einfahrtsbereich (Betonpflaster) Standplatz für Mülltonnen Metallgartentor Gartenmauer Künstlerische Gartentrennmauer Metalldraht-Einzäunung tlw. Holzlattenzaun auf Betonsockel Gewächshaus gepflasterte Terrasse Freiflächenbegrünung Pflanzen und Bewuchs Befestigte Gehwegflächen