Auszug aus dem Gutachten des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Einfamilienhaus (Betriebsleiterwohnung) mit Carport in Appeljord 3a, 24357 Fleckeby Grundbuch: Fleckeby Blatt: 669 BV Nr.: 2 Gemarkung: Fleckeby Flur: 3 Flurstück-Nr.: 56/6 Gebäude- und Freifläche zu 2.275m² unbelasteter Verkehrswert: 280.000 € Wertermittlungsstichtag: 17.02.2026 Wichtiger Hinweis: Durch eine zurückliegende Insolvenz befindet sich das Betriebsgrundstück im Besitz eines anderen Eigentümers. Die Betriebsleiterwohnung wird im Bestand jedoch als Wohnhaus genutzt, ohne dass aktuell eine Zugehörigkeit zum Betriebsgrundstück gegeben ist. Gemäß Rücksprache mit der zuständigen Sachbearbeiterin beim Kreis Rendsburg-Eckernförde besteht aufgrund der derzeitigen Wohnnutzung ohne Betriebszugehörigkeit faktisch keine Baugenehmigung für das Gebäude. Ob sich dieser Zustand nachträglich "heilen" lässt, konnte von der Sachbearbeiterin des Bauamtes, ohne eingehende Prüfung, nicht mitgeteilt werden. (...) Der offene bzw. ungeklärte baurechtliche Zustand für die bestehende Nutzung wurde bei der Bewertung nicht berücksichtigt (unbelasteter Verkehrswert). Grundstücksbeschreibung Wohn- und Geschäftslage Die Straße Appeljord liegt ca. 1 km südlich der B 76 außerhalb der Ortslage in einem Bereich, der laut Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet ausgewiesen ist. Sie weist eine ein- bis zweispurige Auslegung und eine asphaltierte Oberfläche auf, abgetrennte Gehwege sind nicht vorhanden. Die umliegende Bebauung besteht nördlich angrenzend aus einem Hallengebäude (Gewerbebetrieb) und nordwestlich aus mehreren Wohngebäuden. Südlich und östlich liegen landwirtschaftliche Grünflächen und die kleine Hüttener Au. Eintragungen im Grundbuch Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Schmutzwasserleitungsrecht) für die Gemeinde Fleckeby; eingetragen am 08.03.1993. Grundstücksgröße und -zuschnitt Das 2.275 m² große Grundstück weist eine unregelmäßige, pfeiffenkopfartige Form und im Gebäudebereich eine nahezu ebene Oberflächenbeschaffenheit auf. Im westlichen Bereich an der Straße steigt das Gelände stark an und östlich fällt die Oberfläche leicht ab. Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird im Bestand über das nördliche Nachbargrundstück erschlossen. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind örtlich vorhanden: Telefonanschluss Wasserversorgung Stromversorgung Flüssiggastank Schmutzwasser mit Anschluss an öffentliche Leitung (Pumpstation) Regenwasser verrieselt auf dem Grundstück Gebäudebeschreibung Der Neubau des Wohnhauses als Betriebsleiterwohnhaus mit offener Garage erfolgte laut den eingesehenen Bauunterlagen etwa im Jahr 1994. Der Anbau des Wintergartens ist für das Jahr 2000 dokumentiert. Nutzung Das Grundstück ist im östlichen Bereich mit einem Einfamilienhaus bebaut, dieses verfügt über ein Erdgeschoss, ein Dachgeschoss und einen Spitzboden. Zudem besteht östlich ein Anbau ("Wintergarten"). Auf der Fläche befindet sich weiterhin westlich am Wohnhaus ein Carport, an der nördlichen Grenze ein Gartenhaus und südlich eine Terrassenüberdachung. Die Erschließung erfolgt über das ehemals zugehörige nördlich angrenzende Nachbargrundstück. Auch der Gastank und die erforderlichen Leitungen, sowie die beiden dem Wohnhaus nördlich vorgelagerten offenen Stellplätze, liegen auf dem nördlichen Nachbargrundstück. Dem Sachverständigen wurde bezüglich der Nutzungen (Mitbenutzung Einfahrt/Überfahrt 100,00 €, Kfz-Stellplätze 90,00 €, Rasenfläche für Gastank 50,00 €) ein Mietvertag zur Verfügung gestellt, laut dem hierfür ein Betrag von insgesamt 240 € monatlich zu entrichten ist. Größe Die Wohnfläche des Einfamilienhauses beläuft sich im Erd- und Dachgeschoss einschließlich des Wintergartenanbaus auf rd. 148 m². Hiervon entfallen auf das Erdgeschoss rd . 96 m² und das Dachgeschoss rd. 52 m² Raumaufteilung: Erdgeschoss: Flur, Küche, HWR, WC, Wohnzimmer, Wintergarten Dachgeschoss: Flur, Bad, 4 Zimmer Spitzboden: Abstellfläche Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität Außenwände: 17,5 cm Gasbetonmauerwerk, 6 cm Wärmedämmung, 5 cm Luftschicht, 11 ,5 cm Verblendmauerwerk; Giebel Wintergarten mit Holzverkleidung auf Holzkonstruktion Innenwände: 11 ,5 cm Kalksandsteinmauerwerk, nicht tragend: 10 cm Gasbetonmauerwerk Unterer Abschluss: Stahlbetonsohle, 4 cm Dämmung, 5 cm schwimmender Estrich Geschossdecken: Stahlbetondecke, 4 cm Dämmung, 5 cm schwimmender Estrich Dachschrägen: 12 cm Wärmedämmung, Gipskartonplatten auf Unterkonstruktion Dachform: Satteldach mit Dachverschneidung und Eindeckung aus Betondachsteinen, Unterschläge und Stirnverkleidungen aus Holz, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech; Wintergartendach mit Aufbau wie Haupthaus Geschosstreppe: Offene Holztreppe mit Anstrich Innentüren: Holzwerkstofftüren Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung; Wintergarten: Holzfenster mit Isolierverglasung Außentüren: Haustür und Nebeneingangstür aus Kunststoff mit Isolierverglasung, Terrassentür aus Holz mit Isolierverglasung; Wintergartentür aus Holz mit Isolierverglasung Sanitärinstallation: Zweckmäßig Elektroinstallation: Zweckmäßig Heizungsinstallation: Platten heizkörper mit Thermostatventilen, Küche und Bad DG mit elektrischer Fußbodenheizung Beheizung: Gastherme aus dem Gebäudebaujahr, Flüssiggastank Sonstiges: Einbauküche aus ca. 2014, Kaminofen mit außenliegendem Edelstahlschornstein Raumbeschreibung Erdgeschoss: Flur: Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Fußboden: Fliesen Sonstiges: Treppe ins Dachgeschoss Küche: Wandverkleidung: Tapeten, Küchenschild aus Plattenwerkstoff Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Fußboden: Fliesen Sonstiges: Einbauküche HWR: Wandverkleidung: Putz und Anstrich Deckenverkleidung: Putz und Anstrich Fußboden: Fliesen Sonstiges: Nebeneingangstür, Steuerung Abwasserpumpe WC: Wandverkleidung: Fliesenschild, Rauhfaser und Anstrich Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Fußboden: Fliesen Sonstiges: Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten Wohnzimmer: Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Fußboden: Teppichboden, Fliesen im Bereich des Ofens Sonstiges: Terrassentür, Holzofen Wintergarten: Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich , Rotsteinmauerwerk Dachschräge: Balkenlage, Profilholzverkleidung Fußboden: Teppichboden Sonstiges: Raum bis in den First offen Raumbeschreibung Dachgeschoss: Flur: Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Fußboden: Teppichboden Sonstiges: Bodenluke Bad: Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich, Fliesenschild, Mosaikfliesen im Bereich der Dusche Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Fußboden: Fliesen Sonstiges: 2 Waschbecken, Runddusche mit Tür, Badewanne, wandhängendes WC Zimmer: Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Fußboden: Laminat Schlafzimmer: Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Fußboden: Laminat Zimmer: Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Fußboden: Laminat Zimmer: Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich Fußboden: Teppichboden Spitzboden: Abstellfläche: Nicht eingesehen, Angaben gemäß Auskunft beim Ortstermin Dachschräge: Unterspannbahn, Dacheindeckung Fußboden: Holzdielung, Dämmung Einstufung Zustand: Vorwiegend durchschnittlicher bis guter und gepflegter Zustand , im Wesentlichen dem Gebäudebaujahr entsprechend. Außenanlagen Plattierungen: Zugangsbereich und Fläche im Carport mit Betonsteinpflasterung Einfriedung: Bäume und Buschwerk bzw. teilweise offen gehalten Terrasse: Oberfläche mit Betonsteinpflasterung Gartenanlage: Rasenflächen mit Anpflanzungen und Baumbestand Nebengebäude: Carport in Holzbauweise, teilweise mit Holzverkleidung, Flachdach mit Blecheindeckung; Gartenhaus in Holzbauweise mit Satteldach Sonstiges: Vordach über dem Eingangsbereich in Holzkonstruktion, Satteldach mit Betondachsteineindeckung; Terrassenüberdachung in Holzbauweise, Pultdach mit Glaseindeckung Einstufung: Übliche Gestaltung