Beschreibung
Auszug aus dem Gutachten des Sachverständigen über die Eigentumswohnung Nr. 5 im 1. Obergeschoss mit Sondernutzungsrecht an Stellplatz Nr. 2 in 89346 Bibertal-Großkissendorf, Weißenhorner Straße 9a Grundbuch von Günzburg von Großkissendorf Lfd.Nr. 1 ME_Anteil 169,69/1000 Blatt 890 Gemarkung Großkissendorf Flurstück 22/1 Wirtschaftsart und Lage Gebäude- und Freifläche zur Größe von ca. 805 m² Verkehrswert 209.000,- € Wertermittlungsstichtag 19.11.2025 Grundstücksbeschreibung Mikrolage Das Grundstück liegt in der Teilgemeinde Großkissendorf. Es befindet sich an einer der Hauptdurchfahrtsstraßen und ca. 160 m südlich von der örtlichen Bushaltestelle. In unmittelbarer Nähe sind die katholische Kindertagesstätte, ein Hofladen, eine Kirche sowie der Friedhof und die Feuerwehr angesiedelt. Alle weiteren öffentlichen und kirchlichen Einrichtungen sind fußläufig bzw. mit dem Pkw erreichbar. Aufgrund der eingeschränkten Infrastruktur ist ein Pkw nötig. Immissionen Beim Ortstermin konnten keine störenden Lärm-, Staub- oder Geruchsimmissionen festgestellt werden. Von der Ortsdurchfahrtsstraße ist realistischerweise mindestens zeitweise mit Immissionen zu rechnen. Nachfolgend wird davon ausgegangen, dass die in einem Mischgebiet zulässigen Grenzwerte in der Regel nicht überschritten werden. Erschließung Das Grundstück wird von Westen, über den Kirchplatz erschlossen. Im Süden führt die Weißenhorner Straße entlang. Erschließungskosten- und Herstellungsbeiträge nach BauGB und KAG sind laut Auskunft der Gemeindeverwaltung abgerechnet und bezahlt. Das Gebäude ist an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation angeschlossen. Laut Angabe in der Baubeschreibung ist ein Gasanschluss bis zum Haus bereits vorhanden. Nachbarbebauung Ein- bis zweigeschossige Wohnhäuser, landwirtschaftliche Hofstellen und kirchliche Einrichtungen. Stellplätze Zur Wohnung gehört ein oberirdischer Stellplatz. Ferner ist eine Garage Bewer-tungsgegenstand. Auf dem Grundstück befinden sich sechs oberirdische Stellplätze sowie drei Garagen. Gebäudebeschreibung Auf dem Grundstück befinden sich zwei aneinander gebaute Gebäude mit je drei Wohnungen. Bei den Gebäuden handelt es sich um zweigeschossige Wohnhäuser mit ausgebauten Dachgeschossen, nicht ausgebautem Spitzboden und Kellergeschoss. Die Gebäude werden über zwei getrennte Zugänge bzw. Treppenhäuser erschlossen. Baujahr Das Gebäude, in welchem sich die Wohnung Nr. 5 befindet, wurde gemäß dem Energieausweis ca. 1997 errichtet. Laut vorgelegter Baubeschreibung - vermutlich aus dem ehemaligen Exposé - wurde das Nachbargebäude ca. 1974 errichtet. Dieses wurde vermutlich im Zuge des Anbaus durchgreifend modernisiert und instandgesetzt. Die zu bewertende Wohnung liegt in der westlichen Einheit. Es handelt sich um eine 3-Zimmer-Wohnung mit Flur, Bad mit WC, Essküche, Loggia und Kellerraum mit einer Wohnfläche von ca. 73,55 m². Dies entspricht 169,69/1.000 Miteigentumsanteile am Grundstück. Zur Wohnung gehört das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 2. Baubeschreibung und Konstruktion Rohbau Die Gebäude sind massiv aufgebaut. Der Dachstuhl ist als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion aufgestellt, zwischen den Sparren ist eine Dämmung eingebaut. Der sonstige Dachaufbau ist nicht bekannt. Das Dach ist mit Pfannen eingedeckt. Das Gebäude ist verputzt. Die Spenglerarbeiten sind in Kupferblech ausgeführt. Ausbau der besichtigten Gemeinschaftsflächen Haustüre: Kunststofftüre mit Isolierglasausschnitten. Heizungsinstallation: Der Heizungskeller befindet sich im Haus Ost und ist durch eine feuerhemmende Stahltüre betretbar. Hier be-findet sich eine Ölzentralheizung, Fabrikat Viessmann Vitola Uniferal, mit Viessmann-Trimatik Steuerung und einem Weishaupt Brenner, Baujahr 1997. Über eine Einstiegsluke ist das Öllager mit kellergeschweißtem Öltank, Fassungsvermögen ca. 7.500 l, Baujahr 1971, erreichbar. Die Ölzentralheizung versorgt die gesamte Wohnanlage. Sanitärinstallation: Der Wasseranschluss wird im Heizungsraum ins Gebäude geführt. Dort befinden sich auch Wasseruhr, Vorfilter, Hauptabsperrventil und ein Warmwasserspeicher. In der Waschküche befinden sich drei Waschmaschinen- und drei Trocknerplätze sowie ein Ausgussbecken mit Kaltwasseranschluss. Elektroinstallation: Der Stromanschluss kommt im Keller ins Haus. Dort befinden sich auch die Panzersicherungen und die Zählerplätze. Wohnungseigentum Nr. 5 Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Rollladen mit Kunststoffpanzer. Loggia: Auskragende Stahlbetonplatte mit Stahlgeländer als Absturzsicherung. Außenanlagen Die Außenstellplätze sind mit Betonpflastersteinen befestigt. Der nördlich der Eingangstüren liegende Hof ist gepflastert. Hier steht eine Fahrradabstellhütte. Die Gartennutzung ist den Eigentumseinheiten im EG als Sondernutzungsrecht zugeschrieben. Die Briefkästen sind neben der Haustüre im Mauerwerk eingebaut. Einschätzung des baulichen Gesamtzustandes Das Gebäude befindet sich in einem dem Baujahr entsprechend guten und instandgehaltenen Zustand. Der Grundriss der Wohnung ist funktional. Die Räume sind vermutlich ausreichend groß und hoch. Der Zustand ist nicht bekannt. Lagebeurteilung Die Makrolage in der strukturstarken Region ist ordentlich, die Entfernungen zu Infrastruktureinrichtungen ungünstig. Die Mikrolage direkt an der stark befahrenen Ortsdurchfahrt mit Nähe zur Kirche ist lärmbelastet.
